5 הוצאות שכדאי לדרוש בניכוי במכירת דירה
בכל מכירת דירה שיש בה חבות במס שבח, ניכוי נכון של הוצאות יכול להפחית את המס באלפי או עשרות אלפי שקלים. אלה ההוצאות שלמרות שהן זכאיות לניכוי, רוב המוכרים שוכחים לדרוש.
1. שכר טרחת עורך דין, ברכישה ובמכירה
שכר טרחה ששילמתם לעו״ד מקרקעין בעת רכישת הדירה לפני שנים נחשב הוצאה מותרת בניכוי, וכך גם שכר הטרחה בעת המכירה הנוכחית. הקפידו לשמור את החשבוניות, שכן בהיעדר חשבונית מס הכנסה לא יקבל את הניכוי. גם אם חלפו 10-15 שנים, ההוצאה עדיין תקפה.
2. שיפוצים מהותיים שהשביחו את הדירה
החוק מבחין בין שיפוץ מהותי (חידוש מטבח, חידוש חדר אמבט, סגירת מרפסת בהיתר, שיפוץ יסודי) לבין תחזוקה שוטפת (צביעה, תיקוני נזילות). רק שיפוצים מהותיים מותרים בניכוי, ולשם כך דרושות חשבוניות מס מהקבלן או מהספק, ולא קבלות מזומן.
גם השבחות חיצוניות במסגרת "אסיפת ועד", כגון שיפוץ חזית הבית, חיזוק יסודות והתקנת מעלית, מתחלקות בין הדיירים, וחלקו הפרופורציונלי של כל דייר בעלות ניתן לניכוי.
3. מס רכישה ששולם בעת הרכישה המקורית
מס הרכישה ששילמתם לרשויות מיסוי מקרקעין כשרכשתם את הדירה מותר בניכוי במכירה הנוכחית. הראיה הטובה ביותר לכך היא אישור התשלום של רשויות המיסוי, ואם איבדתם אותו ניתן לבקש העתק מ"מבזק מקרקעין" של רשויות המיסוי.
מי ששילם מאות אלפי שקלים על מס רכישה (למשל בדירה יקרה או בדירה נוספת) ולא דרש ניכוי זה, ספג אובדן ממשי בחישוב המס.
4. עמלת תיווך, ברכישה ובמכירה
אם שילמתם דמי תיווך לסוכן נדל״ן בעת הרכישה (לפני שנים) או בעת המכירה הנוכחית, שתי העלויות מותרות בניכוי. התנאי הוא חשבונית מס מאת הסוכן או חברת התיווך. שיעור התיווך הסטנדרטי בישראל הוא 2% בתוספת מע״מ, סכום משמעותי שראוי לכלול.
5. היטל השבחה ששולם במהלך הבעלות
אם בתקופת הבעלות שלכם בדירה אישרה הרשות המקומית תכנית שהשביחה את הנכס (תוספת קומות בבניין, שינוי תב״ע מקומי), ייתכן ששולם היטל השבחה. תשלום זה, שהוא לרוב סכום ניכר, מותר בניכוי כנגד מס השבח. אישור על תשלום ההיטל ניתן להוציא מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
היטלים נוספים שכדאי לבדוק: היטל פיתוח, היטל ביוב, היטל אגרות בנייה. כולם נחשבים הוצאות מותרות אם נשאתם בהן.
בונוס: הצמדה למדד
שווי הרכישה המקורי שלכם צמוד למדד המחירים לצרכן. אם רכשתם את הדירה ב-2010 ב-1.5 מיליון, ההצמדה עד 2026 יכולה להעלות את "שווי הרכישה" המתואם בכמה מאות אלפי שקלים, ובכך להפחית בהתאם את השבח החייב במס.
החישוב נעשה אוטומטית ע״י רשויות המיסוי, אך כדאי לוודא שהוא מבוצע נכון, שכן טעויות אינן נדירות.
תכנון מס נכון לפני המכירה
לפני שאתם חותמים על הסכם מכר, דברו עם עורך דין מקרקעין שהוא גם רואה חשבון. תכנון מס מקדים יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. במשרד עשור ושות׳ הייצוג נעשה ע״י עו״ד-רו״ח באותו משרד, יתרון משמעותי לחיסכון במס.